陣短暫的寒潮過去，這幾天的上海天氣不錯，陽光治愈著每條大街小巷，讓人暖煦煦的。
11月2日，觀點(diǎn)商業(yè)年會繼續(xù)選址上海，而與江沁園的采訪時間，敲定在上午。在采訪開始前，他剛剛結(jié)束場關(guān)于停車產(chǎn)業(yè)數(shù)字化+金融化的主題演講。
這位身著合身西裝，看起來儒雅、睿智的中年人，在房地產(chǎn)管理、投資咨詢及市場營銷領(lǐng)域擁有超過25年的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任陽光海天總裁職務(wù)。
這是個尚處于藍(lán)海的行業(yè)。多年的探索，江沁園已然對停車行業(yè)有了深刻認(rèn)知，而陽光海天也已成為國內(nèi)頭部停車資產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營管理商，服務(wù)遍布全國40余城市，涵蓋地標(biāo)商業(yè)、交通樞紐、醫(yī)院、景區(qū)等不同業(yè)態(tài)高價值停車場。
▲圖：江沁園正在演講
需求供給匹配
觀點(diǎn)商業(yè)年會舉辦期間，國內(nèi)多城市正受到疫情反復(fù)的影響?！耙咔榉浅?yán)重的時候，在北京的商場基本都關(guān)掉了，那就沒有車流，后來疫情反彈，些項目也被叫停了，所以收入有所下滑?！?/span>
江沁園回憶，疫情嚴(yán)重的時候，陽光海天有些項目的收入只有往常30%-40%，幸運(yùn)的是得益于防控到位，很快就恢復(fù)過來。
“疫情過后，大家有點(diǎn)爆發(fā)性消費(fèi)，所以反而比以前的收入還更好些?！?/span>
近年來，陽光海天投身于推動城市公共停車資源與智慧停車平臺的投資與運(yùn)營，不斷優(yōu)化出行環(huán)境，助力解決城市停車難題。
“停車的大痛點(diǎn)，就是在特定的地點(diǎn)、時間段，找個停車位是非常難的?！?/span>
江沁園告訴我們，像北京這樣的城市，新增停車場并不容易，地鐵線路規(guī)劃等原因?qū)е陆ǖ叵峦＼噲龊茈y，建地上停車場需要考慮城市市容，“所以就觸發(fā)了陽光海天認(rèn)真研究，如何把現(xiàn)有的資源合理高效地利用起來?！?/span>
陽光海天的工作，正是有效將需求和供給進(jìn)行良好匹配。江沁園分享，種方式是用價格杠桿匹配，讓有需要的人在那個時間段能夠有車位，另種方式則是共享，“比如醫(yī)院旁邊的居民小區(qū)，在空閑時段，適當(dāng)把些車輛挪到居民小區(qū)，幫醫(yī)院解決停車難的問題?！?/span>
不過，共享停車目前推進(jìn)仍較為困難，原因在于小區(qū)多以居民掌握車位資源為主，因此目前還很難做大。
多元業(yè)務(wù)
中國的第三方停車業(yè)務(wù)仍然規(guī)模較小，是行業(yè)面臨的另現(xiàn)狀。
“目前，我們的競爭對手不是同行，而是業(yè)主。業(yè)主自己有物業(yè)公司，大部分的項目都是自己的物業(yè)公司來代管，我們要做的是如何戰(zhàn)勝他們?！?/span>
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，像美國、歐洲等，第三方停車市場占據(jù)很大市場份額，業(yè)主更傾向于將這部分資產(chǎn)交給專業(yè)的管理者。
不過，江沁園對國內(nèi)未來第三方停車市場有信心：“正在慢慢地活躍，中國也正往這方面轉(zhuǎn)變，以后第三方的市場份額會再提升。”
對陽光海天來說，城市公共停車場與智慧停車平臺的投資與運(yùn)營是項重要業(yè)務(wù)。江沁園介紹，在政府業(yè)務(wù)上，陽光海天主要分為兩類，分別是政府非地下停車場（路側(cè)資源）以及政府所持單體項目（機(jī)場停車樓、高鐵站停車樓、高校、醫(yī)院等）。
▲圖二：陽光海天城市停車巡邏設(shè)備
合作方式也很靈活，除了可支配資源的經(jīng)營權(quán)或產(chǎn)權(quán)購買外，陽光海天可以針對政府路側(cè)公共資源、公共停車場等資源采取BOT合作方式，前期進(jìn)行資源評估，采用公開或是邀標(biāo)方式進(jìn)行BOT招標(biāo)，對項目的投資、融資、建設(shè)和維護(hù)，在協(xié)議規(guī)定的特許期限內(nèi)進(jìn)行合作經(jīng)營。
另外，陽光海天還會和政府起成立SPV合資公司，政府向合資公司授予特許經(jīng)營權(quán)，并協(xié)調(diào)停車場用地資源，由合資公司負(fù)責(zé)公共停車資源的投資、建設(shè)、運(yùn)營。
目前，陽光海天已經(jīng)與多個地方政府成立了成熟的城市化運(yùn)營平臺。江沁園稱，從進(jìn)場后的效果看，不光是城市的車輛停放更加有序，運(yùn)營效率也增加了很多。
停車場金融化
停車資產(chǎn)金融化的話題，這也是江沁園非常關(guān)注的。
“在國外，停車場是非常優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)資源，大的停車公司金融化程度比較高。”而在中國，停車場作為種資產(chǎn)，仍存在流動性相對較差的難題，江沁園強(qiáng)調(diào)，必須意識到停車資產(chǎn)的金融屬性。
目前，隨著對公募REITs的推進(jìn)，停車場資產(chǎn)也有望通過標(biāo)準(zhǔn)化的證券產(chǎn)品，大大提升流動性，停車場運(yùn)營商也能夠盤活存量資產(chǎn)。
“我覺得可能需要兩三年才能慢慢成熟起來，但是旦成熟，對整個停車產(chǎn)業(yè)肯定是非常利好的消息?！?/span>
江沁園看好停車場REITs的發(fā)展，但他同時判斷這很難在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)較大規(guī)模。方面，需要梳理停車場產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)；另方面，首批很可能是國有部分停車場資源的REITs，商業(yè)類的可能要放在第二批。
不過，位于行業(yè)頭部的陽光海天，已經(jīng)受到不少機(jī)構(gòu)認(rèn)可。
2020年10月，高盛直接投資部門已與陽光海天簽署了投資協(xié)議，這是繼華平投資2017投資之后，陽光海天再獲得的筆全球知名私募對中國停車行業(yè)的投資。
江沁園對停車場行業(yè)的未來充滿希望。他分享，目前，陽光海天除了停車場自身的停車收費(fèi)外，還有兩個很重要的利潤增長點(diǎn)。
首先是增值業(yè)務(wù)，未來充電、后汽車服務(wù)，利用停車場做些倉儲功能有很大市場空間。第二是流量變現(xiàn)，規(guī)模到了定的程度，用戶數(shù)據(jù)會急劇增長，流量變現(xiàn)就會變成陽光海天另外個收入來源。
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