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陣短暫的寒潮過去，這幾天的上海天氣不錯，陽光治愈著每條大街小巷，讓人暖煦煦的。

11月2日，觀點商業(yè)年會繼續(xù)選址上海，而與江沁園的采訪時間，敲定在上午。在采訪開始前，他剛剛結(jié)束場關(guān)于停車產(chǎn)業(yè)數(shù)字化+金融化的主題演講。

這位身著合身西裝，看起來儒雅、睿智的中年人，在房地產(chǎn)管理、投資咨詢及市場營銷領(lǐng)域擁有超過25年的經(jīng)驗，現(xiàn)任陽光海天總裁職務(wù)。

這是個尚處于藍海的行業(yè)。多年的探索，江沁園已然對停車行業(yè)有了深刻認知，而陽光海天也已成為國內(nèi)頭部停車資產(chǎn)服務(wù)運營管理商，服務(wù)遍布全國40余城市，涵蓋地標(biāo)商業(yè)、交通樞紐、醫(yī)院、景區(qū)等不同業(yè)態(tài)高價值停車場。

需求供給匹配

觀點商業(yè)年會舉辦期間，國內(nèi)多城市正受到疫情反復(fù)的影響?！耙咔榉浅?yán)重的時候，在北京的商場基本都關(guān)掉了，那就沒有車流，后來疫情反彈，些項目也被叫停了，所以收入有所下滑。”

江沁園回憶，疫情嚴(yán)重的時候，陽光海天有些項目的收入只有往常30%-40%，幸運的是得益于防控到位，很快就恢復(fù)過來。

“疫情過后，大家有點爆發(fā)性消費，所以反而比以前的收入還更好些。”

近年來，陽光海天投身于推動城市公共停車資源與智慧停車平臺的投資與運營，不斷優(yōu)化出行環(huán)境，助力解決城市停車難題。

“停車的大痛點，就是在特定的地點、時間段，找個停車位是非常難的。”

江沁園告訴我們，像北京這樣的城市，新增停車場并不容易，地鐵線路規(guī)劃等原因?qū)е陆ǖ叵峦＼噲龊茈y，建地上停車場需要考慮城市市容，“所以就觸發(fā)了陽光海天認真研究，如何把現(xiàn)有的資源合理高效地利用起來?！?/span>

陽光海天的工作，正是有效將需求和供給進行良好匹配。江沁園分享，種方式是用價格杠桿匹配，讓有需要的人在那個時間段能夠有車位，另種方式則是共享，“比如醫(yī)院旁邊的居民小區(qū)，在空閑時段，適當(dāng)把些車輛挪到居民小區(qū)，幫醫(yī)院解決停車難的問題?！?/span>

不過，共享停車目前推進仍較為困難，原因在于小區(qū)多以居民掌握車位資源為主，因此目前還很難做大。

多元業(yè)務(wù)

中國的第三方停車業(yè)務(wù)仍然規(guī)模較小，是行業(yè)面臨的另現(xiàn)狀。

“目前，我們的競爭對手不是同行，而是業(yè)主。業(yè)主自己有物業(yè)公司，大部分的項目都是自己的物業(yè)公司來代管，我們要做的是如何戰(zhàn)勝他們?！?/span>

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，像美國、歐洲等，第三方停車市場占據(jù)很大市場份額，業(yè)主更傾向于將這部分資產(chǎn)交給專業(yè)的管理者。

不過，江沁園對國內(nèi)未來第三方停車市場有信心：“正在慢慢地活躍，中國也正往這方面轉(zhuǎn)變，以后第三方的市場份額會再提升?！?/span>

對陽光海天來說，城市公共停車場與智慧停車平臺的投資與運營是項重要業(yè)務(wù)。江沁園介紹，在政府業(yè)務(wù)上，陽光海天主要分為兩類，分別是政府非地下停車場（路側(cè)資源）以及政府所持單體項目（機場停車樓、高鐵站停車樓、高校、醫(yī)院等）。

合作方式也很靈活，除了可支配資源的經(jīng)營權(quán)或產(chǎn)權(quán)購買外，陽光海天可以針對政府路側(cè)公共資源、公共停車場等資源采取BOT合作方式，前期進行資源評估，采用公開或是邀標(biāo)方式進行BOT招標(biāo)，對項目的投資、融資、建設(shè)和維護，在協(xié)議規(guī)定的特許期限內(nèi)進行合作經(jīng)營。

另外，陽光海天還會和政府起成立SPV合資公司，政府向合資公司授予特許經(jīng)營權(quán)，并協(xié)調(diào)停車場用地資源，由合資公司負責(zé)公共停車資源的投資、建設(shè)、運營。

目前，陽光海天已經(jīng)與多個地方政府成立了成熟的城市化運營平臺。江沁園稱，從進場后的效果看，不光是城市的車輛停放更加有序，運營效率也增加了很多。

停車場金融化

停車資產(chǎn)金融化的話題，這也是江沁園非常關(guān)注的。

“在國外，停車場是非常優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)資源，大的停車公司金融化程度比較高?！倍谥袊＼噲鲎鳛榉N資產(chǎn)，仍存在流動性相對較差的難題，江沁園強調(diào)，必須意識到停車資產(chǎn)的金融屬性。

目前，隨著對公募REITs的推進，停車場資產(chǎn)也有望通過標(biāo)準(zhǔn)化的證券產(chǎn)品，大大提升流動性，停車場運營商也能夠盤活存量資產(chǎn)。

“我覺得可能需要兩三年才能慢慢成熟起來，但是旦成熟，對整個停車產(chǎn)業(yè)肯定是非常利好的消息?！?/span>

江沁園看好停車場REITs的發(fā)展，但他同時判斷這很難在短期內(nèi)實現(xiàn)較大規(guī)模。方面，需要梳理停車場產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)；另方面，首批很可能是國有部分停車場資源的REITs，商業(yè)類的可能要放在第二批。

不過，位于行業(yè)頭部的陽光海天，已經(jīng)受到不少機構(gòu)認可。

2020年10月，高盛直接投資部門已與陽光海天簽署了投資協(xié)議，這是繼華平投資2017投資之后，陽光海天再獲得的筆全球知名私募對中國停車行業(yè)的投資。

江沁園對停車場行業(yè)的未來充滿希望。他分享，目前，陽光海天除了停車場自身的停車收費外，還有兩個很重要的利潤增長點。

首先是增值業(yè)務(wù)，未來充電、后汽車服務(wù)，利用停車場做些倉儲功能有很大市場空間。第二是流量變現(xiàn)，規(guī)模到了定的程度，用戶數(shù)據(jù)會急劇增長，流量變現(xiàn)就會變成陽光海天另外個收入來源。

本文轉(zhuǎn)自觀點網(wǎng)原創(chuàng)文章