車停在哪兒？這已經(jīng)成為現(xiàn)代人的日?！盁馈?。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年3月底，全國(guó)機(jī)動(dòng)車保有量達(dá)4.02億輛，其中汽車3.07億輛，汽車保有量持續(xù)攀升，而停車位資源稀缺，供需不平衡導(dǎo)致”停車難“的問題日益凸顯。
與此同時(shí)，停車運(yùn)營(yíng)的價(jià)值被逐漸發(fā)現(xiàn)。2022年1月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《“十四五”現(xiàn)代綜合交通運(yùn)輸體系發(fā)展規(guī)劃》，明確提出推動(dòng)智慧停車發(fā)展。
在智慧停車領(lǐng)域，深耕停車行業(yè)十余年的陽光海天已然是領(lǐng)跑者，服務(wù)遍布全國(guó)40余城市，涵蓋地標(biāo)商業(yè)、交通樞紐、醫(yī)院、景區(qū)等不同業(yè)態(tài)高價(jià)值停車場(chǎng)千余個(gè)，持有經(jīng)營(yíng)權(quán)泊位數(shù)量50余萬。
與海外相比，中國(guó)停車行業(yè)還處于發(fā)展初期，巨大的藍(lán)海市場(chǎng)等待挖掘。本次，贏商網(wǎng)深度采訪陽光海天董事長(zhǎng)兼CEO閆亮，探究企業(yè)如何建立優(yōu)勢(shì)以及如何為客戶深度賦能。
企業(yè)發(fā)展與市場(chǎng)需求共振
“停車場(chǎng)具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)，而且需求在拉升“。2006年，看到這趨勢(shì)的閆亮頭扎進(jìn)了停車管理行業(yè)。
2000年初，在城鎮(zhèn)化政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)高速增長(zhǎng)，而停車場(chǎng)作為地產(chǎn)基礎(chǔ)配套設(shè)施，并未受到太多關(guān)注。此時(shí)，項(xiàng)目方對(duì)停車場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理需求集中在服務(wù)方面，通過標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)流程，增強(qiáng)客戶對(duì)于商業(yè)的體驗(yàn)和好感。
因此，陽光海天初以服務(wù)運(yùn)營(yíng)商的角色切入停車管理行業(yè)，幫助項(xiàng)目管理停車場(chǎng)，本質(zhì)是勞動(dòng)密集行業(yè)，附加值不高。
2012-2013年，陽光海天從服務(wù)運(yùn)營(yíng)商向站式解決方案提供商轉(zhuǎn)變，組建了中國(guó)停車規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，提供從設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工到運(yùn)營(yíng)的全套解決方案，服務(wù)能力進(jìn)步提升。
“2016年開始，我認(rèn)為行業(yè)迎來了破局點(diǎn)”。在閆亮看來，2016年行業(yè)開始出現(xiàn)系統(tǒng)性的變化，停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的價(jià)值被真正發(fā)現(xiàn)，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
其，隨著汽車保有量快速增長(zhǎng)，“停車難”形成共識(shí)，不再局限于服務(wù)，效率在運(yùn)營(yíng)品質(zhì)中的重要性凸顯；其二，房地產(chǎn)行業(yè)從向開發(fā)要利潤(rùn)進(jìn)入到向管理要利潤(rùn)的新階段，開始關(guān)注停車場(chǎng)等運(yùn)營(yíng)類資產(chǎn)的價(jià)值；其三，智慧停車的普及讓收費(fèi)環(huán)節(jié)變得可控，運(yùn)營(yíng)效率質(zhì)變。
在政策層面，2016年政府推動(dòng)商業(yè)類停車場(chǎng)自主定價(jià)，部分城市可以根據(jù)供需關(guān)系定價(jià)，“商業(yè)出行場(chǎng)景中，停車費(fèi)價(jià)格有上漲趨勢(shì)”?；谛袠I(yè)發(fā)展趨勢(shì)，陽光海天2016年成功轉(zhuǎn)型成為數(shù)字停車運(yùn)營(yíng)商。
追溯歷史可以發(fā)現(xiàn)，陽光海天完成系列升級(jí)躍遷的原因，在于能夠敏銳把握市場(chǎng)需求變化。閆亮坦言，這種應(yīng)變能力來自To B公司的焦慮感，只有在技術(shù)、成本控制、增值收益等方面比客戶、同行做得更，才能吸引客戶持續(xù)合作。
著眼未來，閆亮認(rèn)為數(shù)字化、規(guī)?；⒔鹑诨切袠I(yè)長(zhǎng)期趨勢(shì)，陽光海天也已經(jīng)提前布局。
首先是數(shù)字化，過去幾年中國(guó)所有的場(chǎng)景都在進(jìn)行數(shù)字化改造，數(shù)字的作用越來越重要。目前陽光海天自主搭建完成了集車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)（SaaS）ERP、AI智能監(jiān)控、車主服務(wù)、移動(dòng)管控及停車大數(shù)據(jù)等為體的AIPP（All in one parking platform）停車大數(shù)據(jù)平臺(tái)，基本實(shí)現(xiàn)了車位級(jí)運(yùn)營(yíng)。
其次是規(guī)模化，中國(guó)停車行業(yè)巨大而分散，受限于傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)方式規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的弱點(diǎn)，直難以整合。借助數(shù)字化建設(shè)的機(jī)遇，中國(guó)停車行業(yè)迎來了規(guī)?；瘮U(kuò)張的機(jī)會(huì)，陽光海天運(yùn)營(yíng)規(guī)模在業(yè)內(nèi)遙遙。
是金融化，停車場(chǎng)作為優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)，本身具備金融屬性，公募reits政策為停車場(chǎng)資產(chǎn)通過標(biāo)準(zhǔn)化證券產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值盤活帶來新思路。陽光海天先后引入了高盛、華平等資本，通過金融模手段推動(dòng)停車資產(chǎn)包整合，擴(kuò)大自身體量。
數(shù)字化賦能商業(yè)地產(chǎn)
從具體業(yè)務(wù)來看，目前陽光海天主要有三類業(yè)務(wù)：類是圍繞公共停車泊位資源的城市級(jí)業(yè)務(wù)，側(cè)重于解決城市停車難、停車亂的問題；第二類是機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院等公建類停車場(chǎng)，關(guān)注運(yùn)營(yíng)效率提升；第三類是寫字樓、購(gòu)物中心、綜合體為主的商用停車場(chǎng)，聚焦C端用戶體驗(yàn)以及與用戶的交互能力。
“我們?cè)谏剔k停車場(chǎng)領(lǐng)域形成了較大的優(yōu)勢(shì)“，閆亮提到。由于商辦停車場(chǎng)領(lǐng)域的市場(chǎng)化更為充分，陽光海天在過去十幾年積累了大量客戶，規(guī)模停車泊位以商辦類為主。
在與商辦停車場(chǎng)合作當(dāng)中，如何用數(shù)字化運(yùn)營(yíng)能力賦能是客戶的首要考量。例如，陽光海天在運(yùn)營(yíng)過程中積累的數(shù)據(jù)可以幫助商業(yè)地產(chǎn)客戶做用戶畫像分析，把消費(fèi)者與場(chǎng)內(nèi)商戶關(guān)聯(lián)起來，輔助客戶做商業(yè)決策。
“在些商業(yè)場(chǎng)景中，我們的周邊引流效果比較好”，閆亮提到的周邊引流是指將商場(chǎng)周邊居民引導(dǎo)到商場(chǎng)夜間停車。陽光海天通過線上銷售的方式，向周邊居民提供夜間停車券，“不需要現(xiàn)場(chǎng)辦理，線上輸入車牌號(hào)提交就可以購(gòu)買”，在部分商場(chǎng)，可以吸引幾百輛車在夜間停放。
閆亮認(rèn)為周邊引流的價(jià)值不僅在于補(bǔ)充夜間停車費(fèi)收入，更重要的是這幾百個(gè)車主形成了固定生活軌跡，從而有機(jī)會(huì)為商場(chǎng)帶來連帶消費(fèi)的價(jià)值。
“商辦客戶更為關(guān)注停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益”閆亮表示。因此陽光海天考慮的是如何在商辦用戶原本的利潤(rùn)基礎(chǔ)上疊加利潤(rùn)。方面，通過數(shù)字化運(yùn)營(yíng)提升管理效率，降本增效；另方面，增加非停收入，把停車場(chǎng)打造成基于汽車服務(wù)、車主服務(wù)的復(fù)合場(chǎng)景，包括充電、汽車美容等業(yè)務(wù)。
2020年以來，疫情反復(fù)，商業(yè)地產(chǎn)面臨客流下滑困境，陽光海天在已有服務(wù)的基礎(chǔ)上，利用自身金融投資能力進(jìn)步賦能商業(yè)地產(chǎn)。近期，陽光海天推出了款“包租包銷“模式的產(chǎn)品，以折扣價(jià)格次性購(gòu)買商業(yè)體的“臨?！蓖＼嚾ｉZ亮表示，考慮到很多商業(yè)經(jīng)營(yíng)層面客流下降，借此可以為客戶提供筆現(xiàn)金，緩解現(xiàn)金流壓力。
借勢(shì)大灣區(qū)，押注城市級(jí)停車風(fēng)口
陽光海天在商辦領(lǐng)域已經(jīng)建立了定優(yōu)勢(shì)。當(dāng)下，智慧停車成為新基建的部分，閆亮判斷圍繞公共停車泊位資源的數(shù)字化建設(shè)運(yùn)營(yíng)正處于爆發(fā)期，在資源配置方面，陽光海天也向城市級(jí)業(yè)務(wù)傾斜。
定程度上，停車業(yè)務(wù)規(guī)模與城市GDP緊密相關(guān)。“在城市級(jí)智慧停車項(xiàng)目中，我們優(yōu)先選擇大灣區(qū)、江浙滬、珠三角以及成渝經(jīng)濟(jì)帶“。閆亮對(duì)于大灣區(qū)的前景感到樂觀。
在政策支持下，大灣區(qū)的金融、創(chuàng)新、科技潛力進(jìn)步激發(fā)，已然成為了個(gè)具有明確發(fā)展機(jī)遇的城市群，市場(chǎng)體量大、市場(chǎng)化程度高，停車行業(yè)發(fā)展大有可為。
押注大灣區(qū)，陽光海天采取了立體式全方位覆蓋的全新打法。過去，陽光海天在大灣區(qū)只做標(biāo)志性的大項(xiàng)目，“我們內(nèi)部叫空軍打法“，閆亮告訴贏商網(wǎng)，目前深耕大灣區(qū)，不僅要派空軍扔導(dǎo)彈，還要有地面部隊(duì)去推進(jìn)，立體式進(jìn)攻。
從業(yè)務(wù)覆蓋來看，在大灣區(qū)，城市級(jí)和商辦業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)，全方位覆蓋。閆亮希望兩類業(yè)務(wù)之間建立協(xié)同效應(yīng)，“陽光海天在大灣區(qū)積累了幾百個(gè)封閉停車場(chǎng)資源“。
在大灣區(qū)的城市級(jí)智慧停車項(xiàng)目上，陽光海天全面參與了肇慶市13200個(gè)停車位的智慧停車平臺(tái)的建設(shè)，“肇慶的智慧停車平臺(tái)就是個(gè)標(biāo)準(zhǔn)意義上的BOT模式”，閆亮表示這個(gè)項(xiàng)目由海天來出資，進(jìn)行智能化改造落地，是海天與政府共同成立的SPV公司運(yùn)營(yíng)。
從落地效果來看，這是個(gè)多方共贏的合作。政府不僅解決了“停車難、停車亂“的痛點(diǎn)，而且增加了財(cái)政收入，市民出行體驗(yàn)更佳，企業(yè)也獲得了定經(jīng)營(yíng)收益。
2019年，陽光海天就定下了“三年50城”目標(biāo)，即三年要進(jìn)駐50個(gè)城市，抓住城市停車改造的窗口期，擴(kuò)展管理規(guī)模。雖然疫情黑天鵝定程度上拖慢了擴(kuò)張節(jié)奏，但閆亮認(rèn)為陽光海天增長(zhǎng)前景仍然樂觀，未來幾年內(nèi)持有經(jīng)營(yíng)權(quán)泊位數(shù)量將達(dá)到200萬，并且相信中國(guó)定會(huì)誕生五百萬規(guī)模的停車管理平臺(tái)。.
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